Vier Lagen,
in denen sich
die Frage stellt.
Eine Wohnung als Kapitalanlage ist kein Mittel für jede Situation. Es gibt aber Ausgangslagen, in denen sie regelmäßig zur Sprache kommt. Vier davon beschreiben wir hier.
Die Lagen sind allgemein beschrieben. Keine davon bildet einen einzelnen Mandanten ab.
Wer diese Frage
gewöhnlich stellt.
Gut verdient, wenig geblieben
Das Einkommen ist ordentlich, die Abgaben sind es auch. Am Ende des Jahres ist schwer zu sagen, wo das Geld geblieben ist. Was fehlt, ist nicht Ertrag, sondern etwas, das bleibt.
Die Rentenlücke nachgerechnet
Die Renteninformation liegt auf dem Tisch, und die Zahl darauf ist kleiner als gedacht. Zwanzig Jahre Zeit sind vorhanden. Die Frage lautet, womit diese Zeit gefüllt wird.
Eigenkapital, das nur liegt
Auf dem Konto steht ein Betrag, der dort seit Jahren steht. Wer Geld liegen lässt, trägt das Risiko der Geldentwertung. Wer es anlegt, trägt ein anderes. Beides will überlegt sein.
Der zweite Baustein
Eine Wohnung ist bereits vorhanden und läuft. Jetzt geht es darum, ob und wann die nächste folgt, und wie beide zusammen tragbar bleiben.
Welche dieser Lagen auf Sie zutrifft, ändert nichts am Vorgehen. Aufgenommen wird in jedem Fall zuerst Ihre Ausgangslage.
Wie eine vermietete
Wohnung rechnet.
Der Kaufpreis wird zu einem Teil aus Eigenkapital bezahlt, zum anderen über ein Darlehen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Je nach Bundesland sind das etwa fünfeinhalb bis neun Prozent des Kaufpreises.
Die Miete deckt einen Teil der monatlichen Rate. Den Rest tragen Sie. Diesen Betrag nennt man den Eigenaufwand, und er ist die Zahl, auf die es ankommt. Er muss dauerhaft tragbar sein, auch in einem Jahr ohne Mieteinnahmen.
Abschreibung und Finanzierungskosten zählen zu den Werbungskosten. Sie mindern das Ergebnis aus Vermietung und damit das zu versteuernde Einkommen. Wie stark, hängt vom Einzelfall ab.
Über die Jahre wird das Darlehen getilgt. Am Ende steht eine Wohnung ohne Schulden, deren Miete dann Ihnen gehört. Wer sie dann verkauft, bleibt mit dem Gewinn steuerfrei, sofern zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Jede dieser Zahlen beruht auf Annahmen. Welche im Einzelfall gelten, macht die schriftliche Beispielkalkulation sichtbar, die Sie vor Ihrer Entscheidung erhalten.
AURESUM erbringt keine Steuerberatung. Die Beurteilung im Einzelfall, auch zur Zehnjahresfrist, trifft Ihr Steuerberater.
Drei Vorhaben, für die
dieses Mittel nicht taugt.
Schneller Wiederverkauf
Die Kaufnebenkosten müssen erst wieder eingespielt werden. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert einen Gewinn zusätzlich.
Geld, das bald gebraucht wird
Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen. Wer den Betrag in wenigen Jahren benötigt, sollte ihn anders halten.
Ein enger Haushalt
Der Eigenaufwand muss auch dann tragbar sein, wenn eine Miete ausfällt oder eine Sonderumlage kommt. Ohne diesen Spielraum ist eine Wohnung das falsche Mittel.
Ob es für Sie
das richtige Mittel ist.
Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern nur an Ihrer Ausgangslage. Genau dafür ist das erste Gespräch da.