Was bei einer
Wohnung schiefgehen
kann.
Eine Kapitalanlage in Wohnimmobilien kann sich anders entwickeln als geplant. Sechs Punkte sind dafür verantwortlich. Sie stehen hier vollständig, und sie stehen hier vorn, nicht im Kleingedruckten.
Zu jedem Punkt steht, wie im Verfahren damit umgegangen wird. Keiner dieser Punkte verschwindet dadurch.
Benannt und
nicht beschwichtigt.
Marktzyklen und Preisrückgänge
Immobilienpreise steigen und fallen. Wer in einer schwachen Phase verkaufen muss, verkauft unter dem Einstandspreis. Niemand kennt den Verlauf der nächsten zwanzig Jahre.
Gekauft wird für einen Zeitraum, in dem ein einzelner Zyklus nicht entscheidet. Der Kaufpreis wird an den Unterlagen gemessen, nicht an der Marktstimmung.
Mietausfall und Leerstand
Ein Mieter kann ausziehen oder nicht zahlen. Zwischen zwei Mietverhältnissen steht die Wohnung leer. Die Rate an die Bank läuft in beiden Fällen weiter.
Mietvertrag und Zahlungsverhalten werden vorher geprüft. Wir empfehlen, eine Absicherung gegen Mietausfall zu prüfen, und rechnen im Gespräch mit einem Jahr ohne Miete.
Instandhaltung und Sonderumlagen
Dach, Fassade, Leitungen und Heizung werden irgendwann fällig. Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme, wird eine Sonderumlage erhoben, die auch Sie trifft.
Geprüft werden die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Arbeit der Verwaltung, bevor eine Wohnung vorgestellt wird.
Zinsänderung bei Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung eines Darlehens endet vor der Tilgung. Liegt der Zins dann höher, steigt die Rate. Der Betrag, den Sie monatlich tragen, ist ab diesem Zeitpunkt ein anderer.
Zinsbindung und Tilgung werden auf Ihren Zeitraum abgestimmt. Für die Zeit nach der Bindung wird durchgerechnet, was ein höherer Zins bedeuten würde.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Fremdkapital vergrößert das Ergebnis, nach oben wie nach unten. Wer wenig Eigenkapital einsetzt, trägt einen Wertverlust entsprechend stärker. Die Schuld bleibt bestehen, auch wenn der Wert sinkt.
Der monatliche Eigenaufwand wird im Erstgespräch an Ihren Einnahmen und Ausgaben gemessen. Die Bank prüft die Kreditwürdigkeit gesondert.
Eingeschränkte Veräußerbarkeit
Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen. Ein Verkauf dauert Monate, kostet Gebühren und gelingt nicht zu jedem Zeitpunkt zum gewünschten Preis.
Ausgewählt werden Lagen mit dauerhafter Nachfrage. Geplant wird mit einem Zeitraum, in dem ein Verkauf nicht erzwungen werden muss.
Risiko lässt sich
nicht wegnehmen.
Prüfung senkt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Punkt eintritt. Sie schließt ihn nicht aus. Wer eine Wohnung kauft, trägt diese sechs Punkte selbst, und zwar über den gesamten Zeitraum.
Deshalb wird im Erstgespräch nicht nur gerechnet, was gut geht. Gerechnet wird auch der ungünstige Fall: eine Miete bleibt aus, und gleichzeitig kommt eine Sonderumlage. Trägt die Rechnung diesen Fall nicht, wird keine Wohnung vorgestellt.
Die schriftliche Beispielkalkulation macht die Annahmen sichtbar, auf denen die Rechnung beruht. Sie können sie mitnehmen und Ihrem Steuerberater oder Ihrer Bank vorlegen. Genau dafür ist sie schriftlich.
Diese Seite ersetzt keine Anlageberatung. Die AURESUM GmbH ist als Immobilienmaklerin nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 der Gewerbeordnung tätig und vermittelt weder Finanzanlagen noch Versicherungen.
Rechnen Sie
mit uns nach.
Im ersten Gespräch wird Ihre Ausgangslage aufgenommen und der ungünstige Fall mitgerechnet. Das erste Gespräch kostet nichts und bindet Sie an nichts.