Die Teilungserklärung,
und warum sie vor
dem Kaufpreis kommt.

Was in dem Dokument steht

Ein Mehrfamilienhaus wird nicht dadurch zu Eigentumswohnungen, dass jemand Wände zieht. Es braucht einen Rechtsakt. Den vollzieht die Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Beim Grundbuchamt eingereicht, entstehen daraus die einzelnen Wohnungsgrundbücher.

Zu dem Dokument gehören in aller Regel vier Teile. Der Aufteilungsplan zeigt maßstäblich, welcher Raum zu welcher Wohnung gehört. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen baulich voneinander getrennt sind. Die eigentliche Erklärung bestimmt die Miteigentumsanteile. Und die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben.

Der Punkt, an dem sich die meisten irren

Nicht alles, was in Ihrer Wohnung ist, gehört Ihnen allein. Die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft anders, als die meisten vermuten.

Fenster gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in Ihrer Wand sitzen. Beim Balkon ist es geteilt: der Raum ist Ihrer, die Bodenplatte, die Brüstung und vor allem die Abdichtung gehören der Gemeinschaft. Wohnungstüren zählen nach außen hin zur Gemeinschaft. Estrich, Innenputz, Bodenbelag und die Leitungen ab der Abzweigung in Ihre Wohnung sind dagegen Ihr Sondereigentum.

Das ist keine juristische Spitzfindigkeit. Es entscheidet darüber, wer eine Reparatur bezahlt: Sie allein oder alle gemeinsam. Und es entscheidet darüber, ob Sie etwas ohne Beschluss ändern dürfen.

Die Gemeinschaftsordnung ist der zweite Mietvertrag

In der Gemeinschaftsordnung steht, was in diesem Haus gilt. Sie kann vom Gesetz abweichen, und sie tut es oft. Vier Punkte lohnen die genaue Lektüre.

• Der Kostenverteilungsschlüssel. Das Gesetz verteilt nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes bestimmen, etwa nach Wohnfläche oder nach Einheiten. Bei einer kleinen Wohnung im Haus mit großen ist das ein spürbarer Unterschied.
• Sondernutzungsrechte. Stellplatz, Gartenanteil, Kellerabteil, Dachterrasse. Diese Rechte gehören nicht automatisch zur Wohnung. Steht das Recht nicht in der Teilungserklärung, gehört der Stellplatz allen.
• Das Stimmrecht. Nach Kopf, nach Anteil oder nach Einheit. Wer in einem Haus mit einem Mehrheitseigentümer kauft, sollte wissen, wie viel sein Ja oder Nein in der Versammlung wiegt.
• Beschränkungen der Vermietung. Eine Klausel, die eine Zustimmung des Verwalters verlangt oder eine kurzzeitige Vermietung untersagt, wirkt unmittelbar auf eine Kapitalanlage.

Woran man eine schwierige Teilungserklärung erkennt

Auffällig sind Erklärungen, in denen Erhaltungspflichten für Bauteile des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Eigentümer verschoben werden. Das ist zulässig, verlagert aber Kosten, die sonst alle tragen. Ebenso auffällig sind unklare Beschreibungen von Sondernutzungsflächen und Aufteilungspläne, die nicht zum heutigen Zustand des Hauses passen.

Der letzte Punkt kommt häufiger vor, als man denkt. Wurde ein Speicher nachträglich ausgebaut oder eine Wand versetzt, ohne dass die Teilungserklärung geändert wurde, weicht das Papier von der Wirklichkeit ab. Streit darüber trifft denjenigen, der als Letzter gekauft hat.

Was AURESUM damit macht

Die Teilungserklärung ist Teil des ersten der sechs Prüfbereiche. Eine Wohnung, deren Papiere nicht vollständig vorliegen, wird nicht vorgestellt. Liegen sie vor, werden die vier genannten Punkte gelesen, bevor über einen Preis gesprochen wird. Zusammen mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen ergibt sich daraus ein Bild des Hauses, das kein Exposé liefert.

Sie bekommen dieses Dokument mit den übrigen Unterlagen, bevor Sie entscheiden. Nicht als Anhang zum Abhaken, sondern damit Sie es Ihrem Notar oder Ihrem Anwalt vorlegen können.

Dieser Beitrag beschreibt die allgemeine Rechtslage in Deutschland, Stand September 2026, und ersetzt keine Rechtsberatung. Die AURESUM GmbH erbringt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist die Teilungserklärung des konkreten Hauses.