Wie hoch die
Instandhaltungsrücklage
sein sollte.

Worum es geht

Jedes Haus verschleißt. Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung und Aufzug haben eine begrenzte Lebensdauer. Damit die Erneuerung nicht jedes Mal als unerwartete Forderung bei den Eigentümern ankommt, legt die Gemeinschaft Geld zurück. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020 heißt diese Rücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage. Im Sprachgebrauch und in den meisten Abrechnungen steht weiterhin Instandhaltungsrücklage.

Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Was angemessen ist, steht dort nicht. Die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung.

Die Rechnung, die weiterhilft

In der Praxis wird meist mit der Peterschen Formel gearbeitet. Sie geht davon aus, dass ein Gebäude über achtzig Jahre etwa das Eineinhalbfache seiner ursprünglichen Herstellungskosten an Instandhaltung verschlingt.

Daraus ergibt sich der Betrag für ein Jahr: Herstellungskosten je Quadratmeter, mal eins Komma fünf, geteilt durch achtzig. Weil ein Teil davon auf das Sondereigentum entfällt, also auf die Wohnung selbst, rechnet man für die Gemeinschaft üblicherweise mit rund siebzig Prozent dieses Werts.

Das Ergebnis ist kein Gesetz, sondern ein Maßstab. Es sagt, ob eine Rücklage in der richtigen Größenordnung liegt oder ob sie weit darunter bleibt.

Der Kontostand allein sagt wenig

Eine Rücklage von hunderttausend Euro klingt beruhigend. In einem Haus von 1968 mit ungedämmter Fassade, Fenstern aus den Neunzigern und einer Heizung kurz vor dem Ende ist sie es nicht. In einem Neubau von 2022 wäre dieselbe Summe reichlich.

Drei Größen gehören deshalb zusammengelesen:

• Der Bestand. Wie viel liegt heute auf dem Konto der Gemeinschaft, und wie hat er sich über die letzten Jahre entwickelt.
• Die Zuführung. Wie viel kommt monatlich dazu, je Quadratmeter gerechnet. Eine Gemeinschaft, die seit Jahren nichts erhöht hat, spart nicht, sie verschiebt.
• Was ansteht. Welche Maßnahmen wurden bereits beschlossen, aber noch nicht bezahlt, und welche stehen in den nächsten zehn Jahren unvermeidlich an.

Die Zahl, die im Protokoll steht

Der dritte Punkt ist der wichtigste, und er steht nicht in der Abrechnung, sondern in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Ein beschlossener, aber nicht finanzierter Dachaustausch ist eine Rechnung mit Datum. Sie trifft denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Wer eine Wohnung kauft, ohne die letzten drei Protokolle gelesen zu haben, kauft diese Rechnung mit.

Aus demselben Grund lohnt der Blick auf die Tagesordnungen, die nicht beschlossen wurden. Eine Maßnahme, die dreimal vertagt wurde, verschwindet dadurch nicht. Sie wird teurer.

Was beim Kauf mit der Rücklage passiert

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Wer verkauft, kann seinen rechnerischen Anteil nicht ausgezahlt verlangen, und wer kauft, bekommt ihn nicht überwiesen. Wirtschaftlich wird er über den Kaufpreis abgegolten. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Wert, der im Preis stecken darf, und eine leere ein Abschlag, der verhandelt gehört.

Was AURESUM damit macht

Verwaltung und Rücklage sind der sechste der sechs Prüfbereiche. Geprüft werden der Bestand, die monatliche Zuführung und die Protokolle der letzten Jahre. Passt die Rücklage erkennbar nicht zum Zustand des Hauses, oder ist eine Sanierung beschlossen und nicht finanziert, wird die Wohnung nicht vorgestellt.

Die Zahlen stehen in den Unterlagen, die Sie vor Ihrer Entscheidung bekommen, und sie stehen in der Beispielkalkulation. Eine Sonderumlage, die absehbar ist, gehört in die Rechnung, bevor unterschrieben wird, und nicht danach.

Dieser Beitrag beschreibt die allgemeine Rechtslage in Deutschland, Stand September 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die AURESUM GmbH erbringt weder das eine noch das andere. Maßgeblich sind die Unterlagen der konkreten Eigentümergemeinschaft.